房屋的问题即使已经修好，也不代表一定可以不写。德州 Seller’s Disclosure Notice 问的不只是“现在有没有坏”，还包括卖家是否知道房屋以前发生过结构或屋顶维修、漏水、洪水、白蚁、排水问题以及未经许可的改建。
最稳妥的做法不是把房子写得毫无问题，而是把自己确实知道的事实说清楚，并把相关维修资料整理好。
一个很常见的场景
几年前，二楼浴室漏过水。卖家找人修了水管，也重新刷过楼下天花板，之后一直没有再发现问题。准备卖房时，看到披露表上的水损问题，卖家很容易想：“已经修好了，现在又不漏，应该不用写吧？”
这里最容易出错。“现在没有继续漏水”和“以前从来没有发生过水损”是两回事。如果表格询问的是过去发生过的情况、卖家知道的缺陷或相关维修，就不能因为已经修复，直接当作没有发生过。
披露不等于承认房子现在有问题。写清楚发生时间、维修内容和目前状态，反而比留下一个以后解释不清的空白更稳妥。
Seller’s Disclosure Notice 到底是什么？
它是卖家根据自己在签署当天掌握的情况，对房屋状况所作的书面说明。它不是卖家提供的房屋保修，也不是专业房检报告，更不要求卖家判断自己并不了解的技术问题。
德州法律允许卖家对确实不知道的信息填写 Unknown。但“不知道”和“不想写”不是一回事。卖家已经看过、处理过、收到过报告或保险理赔过的问题，不能简单当作不知道。
目前 TREC 使用的 Seller’s Disclosure Notice 是 Form 55-1，内容包括房屋系统、已知缺陷、维修历史、洪水、保险和其他可能影响房屋使用或安全的事项。
哪些问题最容易漏写？
1. 漏水修好了，就认为不用写
常见情况包括屋顶漏水、水管破裂、空调冷凝水溢出、窗户或外墙渗水、浴室防水问题、热水器漏水，以及暴雨期间车库或房屋进水。
填写时不要只看墙面现在是否干燥。还要回想是否出现过水印、拆过墙、换过地板、做过除湿或提交过保险理赔。
可以把事实写成：
2024年二楼浴室供水管发生漏水，已由水管公司维修；受影响的楼下天花板随后完成干燥和修复，目前卖家未发现再次漏水。
比起只写一句“以前漏过水”，这种表达更容易让买家理解事情的范围和处理结果。
2. 地基修过，就只写“现在没有问题”
德州卖方披露表会询问卖家是否知道以前的结构或屋顶维修。如果房屋做过 Foundation Repair，应尽量整理维修时间、位置和范围、承包商、工程或结构报告、付款凭证、保修是否可转让，以及后续复查资料。
不要自行写“地基已经永久解决”或“以后不会再移动”。除非有合格专业人士提供相应结论，否则卖家不应替工程师作保证。
3. 换过屋顶，只写屋顶年龄
买家关心的不只是屋顶是哪一年更换，还包括为什么更换、是否发生过冰雹或漏水、是否提交过保险理赔、是全屋更换还是局部维修，以及室内是否出现过水损。
屋顶换新通常是正面信息。但如果只强调“新屋顶”，买家房检时却看到旧水印，解释就会变得被动。
4. 房子没有进水，就认为洪水部分全部填 No
洪水披露不只问“水有没有进客厅”。表格还涉及房屋或土地是否位于相关洪水区域、是否发生过自然洪水导致的结构进水、是否有洪水保险、是否提交过洪水理赔、是否获得过 FEMA 或 SBA 援助，以及是否处于 floodway、flood pool 或 reservoir 等区域。
“我住在这里时没淹过”和“这套房没有任何洪水相关事项”不是同一个结论。卖家应分别核对实际经历、保险记录和房屋位置资料。
5. 白蚁处理过，就认为问题已经结束
披露表会分别问到活跃白蚁、以前的白蚁损坏、需要维修的木材腐烂以及以前的白蚁处理。做过预防性处理、局部治理或损坏修复，最好说明时间、范围和是否有可转让的防治合同。
6. 自己改过房子，但没有确认 Permit
车库改房间、增建阳光房、移动墙体、改动电路、增加浴室、移动燃气设备或大范围管线改造，都可能涉及许可和规范问题。
TREC 表格会询问卖家是否知道存在未取得必要许可、或不符合当时建筑规范的增建和改造。如果不确定，不要自己猜“以前屋主应该办过”。先查合同、Permit 记录、旧房检报告和购买时收到的文件；仍无法确定时，再与经纪人或房地产律师讨论如何准确填写。
“As Is”出售，可以不披露吗？
不能把两件事混在一起。As Is 通常表示买家按房屋现状购买，或者卖家不承诺完成特定维修。它不等于卖家可以隐瞒自己已经知道的重要事实，也不会自动取消适用的披露要求。
卖家可以决定不修，但仍要如实说明自己知道的情况。买家随后根据披露、房检和合同条款决定是否继续交易。
房子刚做过房检，可以直接把报告交给买家吗？
房检报告可以作为资料的一部分，但通常不能代替卖家本人应完成的披露。卖方披露说明卖家根据自身知识了解的历史和现状；房检报告记录检查员在特定日期能够观察到的情况。
如果报告里写了问题，卖家之后通常已经知道这项信息。即使上一笔交易没有完成，也不应该面对下一位买家时假装没有看过。
披露表应该什么时候交给买家？
Texas Property Code §5.008 规定，在适用该条款的交易中，披露通知应在合同生效日当天或之前交给买家。如果合同生效后才提供，买家可能在收到披露后的七天内享有终止合同的权利。
因此，不建议等到已经收到 Offer、马上准备签约时才开始回忆维修历史。上市前把表格和资料整理好，通常更容易避免遗漏或延迟。
并非每种产权转移都适用同一要求。法院命令、部分亲属或共同产权人之间的转移、某些遗产或信托安排，以及从未住过人的新房等可能存在法定例外。不要只因为“这次情况特殊”就自行认定可以豁免。
卖家最容易犯的六个错误
只写现在的问题，不写以前发生过的情况
把“修过了”理解成“从来没有发生过”
不确定时直接填 No，而不是先查资料或填 Unknown
只口头告诉经纪人，没有在正式披露里留下记录
用装修后的外观代替对维修历史的说明
房屋在上市或合同期间出现新情况，却继续使用旧表格
披露表反映的是签署当天卖家所知道的情况。如果签署以后又发生漏水、风灾、设备故障或其他重要变化，应及时告诉经纪人，并根据具体情况询问是否需要更新书面披露。
怎样写，既清楚又不过度猜测？
可以用四个要素整理：什么时候发生、发生了什么、谁完成了什么处理，以及此后卖家观察到什么。
2023年暴雨期间，北侧窗户附近出现渗水。之后由承包商重新完成外部密封，并修复室内墙面；卖家此后未观察到再次渗水。
不要写“已经彻底解决，保证不会再漏”。前一种是在陈述事实；后一种是在作未来保证。如果卖家不知道问题的技术原因，可以直接说不知道，不需要为了把表格填满而自行诊断。
上市前应该准备哪些资料？
屋顶收据、保修和保险理赔记录
地基维修合同、工程师报告和转让保修
水管、HVAC、电气和热水器维修记录
白蚁检查、处理和续保资料
漏水、水损、除湿或 Mold Remediation 文件
洪水保险、历史理赔或 FEMA/SBA 资料
Permit、改建合同和设计文件
以前的房检报告
HOA 通知、违规通知或特别收费资料
与房屋状况有关的照片和往来邮件
资料齐全不只是为了保护卖家，也能帮助买家更快判断问题是否已经处理、是否还需要进一步检查。
1978年以前的房子，还要注意什么？
多数1978年以前建成的住宅还涉及联邦 Lead-Based Paint Disclosure。卖家需要披露已知的含铅油漆或相关风险，提供现有报告及规定资料，并给买家适用的检查机会。
这和德州 Seller’s Disclosure Notice 不是同一份文件，不能相互替代。
2026年还多了一个容易忽略的问题：水权披露
使用部分新版 TREC 合同时，交易可能还涉及 Seller’s Disclosure About Groundwater and Surface Water Rights。它并非在每笔交易中都由同一条法律自动要求，是否需要提供要看所用合同、房屋和土地情况，以及合同里的例外条件。
涉及水井、池塘、水箱、地下水权或地表水权时，不要只看普通 Seller’s Disclosure Notice 就认为全部完成。
常见问题
房子的问题修好了，披露会不会影响售价？
不一定。买家通常更担心问题没有说明、资料不完整，或现场状况与卖家的说法不一致。维修记录清楚、处理范围明确，往往比买家自己发现旧痕迹以后再追问更容易解释。
我买房时就不知道以前发生过什么，怎么办？
卖方披露通常以卖家实际知道的情况为基础。确实不知道的项目可以按表格要求填写 Unknown，不要替以前的屋主猜测，也不要把不确定的事情写成确定事实。
经纪人可以替我填写披露表吗？
房屋历史和卖家的实际知识来自卖家本人。经纪人可以解释流程和表格结构，但不应替卖家猜测答案。涉及法律判断或是否必须披露某个特殊事项时，应咨询德州房地产律师。
已经给买家看过维修收据，还需要写在披露表上吗？
不要默认一张收据可以代替正式披露。维修文件可以作为补充证据，但是否需要在表格中填写，仍要按照问题本身和卖家掌握的事实判断。
延伸阅读
资料来源
Texas Real Estate Commission：Seller’s Disclosure Notice, Form 55-1
U.S. Environmental Protection Agency：Lead-Based Paint Disclosure
Texas Real Estate Commission：Groundwater and Surface Water Rights Disclosure FAQ
Joyce 精选房源
人工智能示意图：展示大休斯顿住宅与城市生活场景，不代表任何真实在售房源。
看房时，买家不只会看装修效果，也会看房屋历史是否清楚、维修资料是否完整。你可以先浏览目前市场上的房屋，了解不同房龄和维护状态的呈现方式。
不知道自己的情况该怎么填？
可以把房屋地址、建造年份，以及你记得的屋顶、地基、漏水、洪水、白蚁和改建记录整理出来。我可以先帮你列出上市前需要准备和核对的资料；涉及法律解释或披露责任边界的部分，再交由德州房地产律师确认。
关于Joyce Tang
我是 Joyce Tang，专注美国德州大休斯顿地区的房地产经纪人与投资人，北美地产协会联合创始人、JoyHome 与 JoyNest 创始人、王博士地产团队联合负责人。
过去多年，我累计帮助200多个家庭完成置业与卖房，并参与40多个旧房翻新项目。从自住房、投资房到土地和商业地产，我希望帮助客户看懂的不只是房价，还包括区域发展、真实持有成本、现金流、潜在风险和未来退出选择。
免责声明
本文提供一般性的德州房地产交易与卖房准备信息，不构成法律、房检、工程、环境或保险建议。披露要求会因房屋类型、产权转移方式、所用合同和具体事实而不同。填写或修改披露文件前，请结合当前表格向持牌房地产专业人士及德州房地产律师确认。